Hồng Kông, tháng 8/2026

Thị trường bất động sản Hồng Kông đang bước vào một giai đoạn phục hồi mới, trong đó các khu vực trung tâm và các tài sản có vị trí chiến lược tiếp tục duy trì lợi thế rõ rệt về giá trị. Theo các báo cáo thị trường cập nhật trong năm 2026, giá nhà ở Hồng Kông đã phục hồi đáng kể từ đáy tháng 3/2025, trong khi nhu cầu đối với bất động sản cao cấp tại Hong Kong Island vẫn tương đối bền vững.

Theo JLL, trong 5 tháng đầu năm 2026, giá nhà ở Hồng Kông tăng 7,4%, trong khi tổng lượng giao dịch nhà ở tăng 44,2% so với cùng kỳ năm trước. So với đáy tháng 3/2025, mặt bằng giá đã phục hồi khoảng 13%.

CBRE cũng ghi nhận đà phục hồi mạnh hơn trong nửa đầu năm. Đến tháng 6/2026, giá nhà tăng 12,7% so với cùng kỳ, đồng thời tăng 7,9% trong 6 tháng đầu năm. Số giao dịch nhà ở trong tháng 6 đạt 7.650 giao dịch, mức cao nhất kể từ khi các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản được dỡ bỏ trong quý I/2024.

Central Hong Kong: giá trị không chỉ nằm ở diện tích

Đối với khu vực trung tâm Hồng Kông, việc đánh giá một bất động sản không thể chỉ dựa trên giá trung bình theo square foot. Giá trị thực tế phụ thuộc vào sự kết hợp giữa vị trí, độ khan hiếm, chất lượng tài sản, tầm nhìn, khả năng tiếp cận giao thông, tuổi đời công trình, tiềm năng tái phát triển và khả năng tạo dòng tiền.

Trong phạm vi phân tích do Susdev Group Hong Kong Ltd. quản lý, nhóm tài sản trọng điểm bao gồm các khu vực có liên kết trực tiếp với lõi kinh tế và tài chính của Hong Kong Island, đặc biệt là:

• Central
• Mid-Levels
• Mid-Levels West
• Sheung Wan
• Admiralty
• Các khu vực lân cận có khả năng hưởng lợi từ sự mở rộng của Central Business District.

Đây là những khu vực mà yếu tố “location premium” có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị tài sản.

Mức giá cao cấp đang thiết lập các benchmark mới

Dữ liệu giao dịch gần đây cho thấy phân khúc luxury và super-prime tiếp tục vượt trội so với mặt bằng chung.

Trong tháng 5–6/2026, một số giao dịch đáng chú ý tại Mid-Levels được CBRE ghi nhận gồm:

• Một căn tại 21 Borrett Road Phase 2 đạt khoảng HK$126.000/ft².
• Một căn tại Central Residence by the Park đạt khoảng HK$68.000/ft².
• Một giao dịch tại The Legacy, Mid-Levels đạt khoảng HK$66.835/ft².
• Một tài sản tại High Peak, Mid-Levels West đạt khoảng HK$62.677/ft².
• Một căn tại 39 Conduit Road đạt khoảng HK$54.039/ft².

Các giao dịch này cho thấy premium location và chất lượng tài sản vẫn có khả năng tạo ra mức giá cao đáng kể ngay cả trong bối cảnh thị trường tổng thể đang chuyển từ giai đoạn phục hồi sang giai đoạn ổn định hơn.

Quan điểm định giá của Susdev Group

Từ góc nhìn phân tích của Susdev Group Hong Kong Ltd., bất động sản trung tâm Hồng Kông trong năm 2026 nên được định giá theo mô hình “asset-specific valuation”, thay vì áp dụng một mức giá bình quân cho toàn khu vực.

Ba nhóm tài sản có khả năng duy trì premium tốt hơn gồm:

1. Trophy & Super-Prime Assets
Các căn hộ có diện tích lớn, vị trí đặc biệt, tầm nhìn rộng, chất lượng hoàn thiện cao và nguồn cung cực kỳ hạn chế.

2. Prime Residential Assets
Các tài sản nằm trong những micro-location tốt tại Central/Mid-Levels, có khả năng tiếp cận CBD, giao thông và các tiện ích cao cấp.

3. Strategic Redevelopment / Value-Add Assets
Các tài sản có tuổi đời cao nhưng sở hữu vị trí và diện tích đất có giá trị, đặc biệt khi có khả năng hợp nhất, tái phát triển hoặc nâng cấp.

Theo CBRE, nguồn cung các căn hộ cao cấp diện tích lớn tại Hồng Kông vẫn tương đối hạn chế, trong khi nhu cầu đối với các tài sản chất lượng cao tại các khu vực luxury truyền thống tiếp tục được hỗ trợ bởi nhóm người mua có giá trị tài sản ròng cao.

Triển vọng 2026: tăng trưởng nhưng không đồng đều

Các tổ chức nghiên cứu lớn hiện đưa ra triển vọng tích cực nhưng có sự khác biệt về mức tăng giá.

JLL dự báo giá nhà ở phân khúc nhỏ và trung bình có thể tăng 5–10% trong cả năm 2026, trong khi giá trị vốn của phân khúc luxury được dự báo tăng khoảng 0–5%.

Cushman & Wakefield đưa ra triển vọng mạnh hơn, dự báo giá nhà Hồng Kông có thể tăng gần 10% trong năm 2026, trong bối cảnh giao dịch và nhu cầu từ người mua nội địa, người mua Trung Quốc đại lục và nhóm nhân tài quốc tế tiếp tục cải thiện.

CBRE, trong báo cáo tháng 7/2026, cho rằng thị trường có thể bước vào giai đoạn consolidation trong ngắn hạn sau khi giá đã tăng đáng kể. Tuy nhiên, phân khúc luxury vẫn được hỗ trợ bởi nguồn cung hạn chế và nhu cầu tìm kiếm tài sản có khả năng bảo toàn giá trị.